고양창릉 3기 신도시 본청약 임박: 사전청약 물량, 분양가 전망 총정리

[ 목 차 ]

●  본청약 개요: 사전청약 후 남은 물량과 일정

●  분양가 전망: 사전청약 대비 상승 가능성과 시세 비교

●  교통·생활 인프라: GTX-A와 고양은평선, 원흥지구 활용성

●  청약 전략 및 주의사항: 무주택 기준 변경과 자금 계획

●  마무리하며

 

고양창릉 3기

 

본청약 개요: 사전청약 후 남은 물량과 일정

3기 신도시 중 하나인 고양창릉지구의 첫 본청약 공고가 2025년 1월 31일 발표를 앞두고 있습니다. 이번에 공급되는 물량은 총 3개 블록(A4, S5, S6) 1792호 규모이며, 이미 사전청약으로 배정된 물량을 제외한 최소 95호가 일반분양으로 나올 예정입니다. 한국토지주택공사(LH)는 공고 발표 이후 내달 초 전시관을 개관하고, 2월 중순께 청약 접수를 시작한다는 계획을 밝혔습니다. 사전청약 이후 자격 미달 및 포기자가 일부 발생해 일반분양 물량으로 전환된 사례(의왕청계·성남금토지구 등)에서 확인된 이탈 비율이 약 20% 전후였던 점을 감안하면, 실제 공급 물량이 이보다 더 늘어날 가능성도 있습니다.

2021년 당시 고양창릉 사전청약 추정분양가는 전용 55㎡ 기준 4억7000만원, 전용 84㎡는 최대 6억7000만원으로 안내된 바 있습니다. 그러나 건설 자재비 상승, 인건비 증가 등으로 인해 본청약 시점에 분양가가 10% 이상 오를 수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 인천계양지구 사례를 보면, 2024년 본청약에서 실제 분양가가 사전청약 추정치를 14.8%가량 웃돌았습니다. 그럼에도 불구하고 공공분양 주택 특성상 주변 시세 대비 저렴하다는 점, 그리고 올해부터 비아파트(단독·다가구·빌라) 소유자도 무주택자로 간주되어 청약 신청을 할 수 있게 되었다는 점 등이 맞물려 경쟁률은 더욱 치열해질 것으로 보입니다.

아래 표는 고양창릉 A4, S5, S6 블록의 총가구 수와 사전청약 물량, 그리고 이번 본청약에서 배정된 최소 일반분양 규모를 요약한 것입니다. 본청약 시점에서 사전청약 포기나 자격 미달 물량이 추가 발생할 수 있으므로, 최종 일반분양 물량은 달라질 수 있습니다.

구분	총가구수	사천청약 물량	본청약 일반분양 (최소)	행복주택
A4블록	603	572	(추가 발생 가능)	297
S5블록	759	718	(추가 발생 가능)	-
S6블록	430	407	(추가 발생 가능)	-
합계	1792	1697	최소 95호	297

(표 1) 고양창릉지구 A4, S5, S6 블록 본청약 물량 요약 (출처: LH, 2025년 1월 기준)

이처럼 각각의 블록에서 사전청약자 중 부적격이나 자진 포기자가 발생할 경우, 그만큼의 물량이 일반 분양으로 전환됩니다. 과거 유사 사례를 보면, 실제 본청약 단계를 통해 사전청약 포기 물량이 예상보다 많아지는 경우가 있기 때문에, 청약 대기자라면 공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

분양가 전망: 사전청약 대비 상승 가능성과 시세 비교

고양창릉 A4블록(전용 55㎡), S5블록(전용 84㎡), S6블록(전용 74㎡) 등의 2021년 사전청약 당시 추정분양가는 최소 4억7000만원부터 최대 6억7000만원 선이었습니다. 그러나 지금(2025년 1월) 시점에선 건설 원가 전반이 크게 올랐고, 금리 변동 및 물가 상승 등의 요인이 반영되어 실제 분양가는 이보다 상승할 가능성이 높다는 관측이 많습니다. 앞서 본청약을 진행했던 인천계양 사례를 보면, 사전청약 추정분양가보다 최종 확정가가 10% 이상 오른 사례가 확인되기도 했습니다.

다만 공공분양 주택인 만큼, 민간시장의 분양가와 비교하면 여전히 낮은 수준을 기대할 수 있습니다. 인근 지역인 원흥지구, 삼송지구 등에서 이미 형성된 시세를 참조해보면, 전용 59㎡ 기준으로도 7억 원대를 넘어서는 매물이 흔히 찾아볼 수 있습니다. 게다가 GTX-A 노선 창릉역(2030년 개통 목표) 및 고양은평선 등 교통호재에 따른 가치 상승 가능성을 고려한다면, 완공 후 시세가 현재 추정치보다 더 높게 형성될 가능성도 충분합니다.

분양 업계에서는 “인접 지역 대비 1억~2억 원가량 낮게 책정되어도, 건설 비용 상승분 때문에 사전청약 대비 상승은 불가피하다”는 의견을 내놓고 있습니다. 물론 지역·타입별로 공급 면적과 층·향 등에 따라 책정분양가가 달라질 수 있으므로, 청약 희망자는 정확한 입지와 타입별 분양가를 확인한 뒤 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.

특히 2025년부터는 단독주택·빌라 보유자도 무주택 자격으로 청약에 참여할 수 있게 되면서, 이전보다 경쟁이 더 심해질 것으로 예측됩니다. 이는 비아파트 소유자의 청약 기회 확대를 통해 주거 형평성을 제고하겠다는 정부 정책 방향과 맞물려 있지만, 청약 대기자 입장에서는 당첨 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 주변 시세 대비 경쟁력 있는 분양가와 교통·생활 인프라 호재가 겹쳐, 고양창릉 본청약에는 많은 신청이 몰릴 것으로 전망됩니다.

 

교통·생활 인프라: GTX-A와 고양은평선, 원흥지구 활용성

고양창릉지구가 주목받는 이유 중 하나는 우수한 교통 접근성과 이미 조성된 인프라를 공유할 수 있다는 점입니다. 우선 2030년 개통 예정인 GTX-A 노선 창릉역이 지구 내에 위치해, 서울 도심(서울역, 삼성역 등)까지 20~30분대 이동이 가능해질 것으로 기대됩니다. 만약 GTX-A 노선이 개통 목표대로 운영된다면, 수도권 서북부 지역의 교통흐름이 크게 개선될 전망입니다.

또한 서울 지하철 6호선 새절역, 3호선 대곡역, 고양시청역을 잇는 ‘고양은평선’(가칭)이 계획되어 있는데, 이 노선이 완공되면 창릉지구 내의 교통 편의성은 한층 더 올라갈 것입니다. 추후 GTX-A 노선과 고양은평선을 모두 이용할 수 있는 “더블역세권” 가능성이 점쳐지면서, 역세권 프리미엄이 가격 형성에 직간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 차량 이용 시에는 서울문산고속도로, 자유로 등을 통해 서울 은평구나 마포구 등 도심 접근이 용이하며, 킨텍스나 일산신도시로의 이동도 수월합니다.

생활 인프라 측면에서도 혜택이 상당합니다. 이미 인접해 있는 원흥지구의 교육시설과 공원, 대형가구마트(이케아 등)를 입주 초반부터 공유할 수 있다는 점이 크고, 향후 창릉지구 내에 별도의 교육·상업 시설이 점진적으로 확충될 계획입니다. LH는 “주택공급 일정 준수를 위해 보상, 지장물 철거, 문화재 조사, 기업이전 등 선행 절차를 선제적으로 마무리하고 이미 현장 공사를 진행 중”이라 밝혔습니다. 이에 따라 2027년 12월(A4블록), 2028년 1월(S5·S6블록) 입주가 목표로 설정되어 있습니다.

결국 창릉지구는 3기 신도시 중에서도 교통·생활 인프라가 빠르게 갖춰질 지역으로 꼽힙니다. 분당·판교 등 기존 인기 신도시 사례를 살펴보면, 교통망이 개통되고 편의시설이 들어서면서 시세가 가파르게 상승하는 경향이 있습니다. 따라서 고양창릉도 GTX-A 노선이 개통되고 고양은평선이 완공되는 시점에, 주변 아파트 시세가 크게 오를 가능성을 배제하기 어렵습니다.

 

청약 전략 및 주의사항: 무주택 기준 변경과 자금 계획

이번 고양창릉 본청약은 3기 신도시 중에서도 핵심 입지를 차지하는 지역인 만큼, 이미 예비 청약자들의 기대가 큽니다. 특히 무주택 조건에서 단독·다가구·빌라 소유자를 제외한다는 정부 정책 변경으로, 전보다 폭넓은 수요층이 청약에 뛰어들 전망입니다. 이에 따라 당첨 가점이 더욱 높아질 가능성이 있으므로, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등 가점제 요소를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

한편, 공공분양 주택임에도 불구하고 전용면적 74㎡ 이상은 분양가가 상당히 높게 책정될 수 있다는 점도 살펴봐야 합니다. 만약 전용 84㎡ 기준으로 7억원대 이상이 형성된다면, 6억원 이하 주택에 적용되는 저금리 정책 대출을 활용하기 어렵게 됩니다. 따라서 중도금 대출이나 잔금 대출에 대한 금리와 한도를 미리 계산해보면서, 자금 계획을 보수적으로 세우는 것이 안전합니다.

다음 표는 최근 공공분양 단지에서 사전청약 대비 본청약 확정분양가가 어느 정도 상승했는지를 일부 사례로 정리한 것입니다. 이를 통해 고양창릉 본청약에서도 사전청약가 대비 일정 수준 이상의 상승을 예상해볼 수 있습니다.

지역	유형	사전청약 당시 (추정가)	본청약 확정가	상승률(%)
인천계양 A3	전용 55㎡	3억4,000만원	3억9,000만원	약 14.8%
의왕청계 A2	전용 59㎡	4억2,000만원	4억6,500만원	약 10.7%
성남금토 B1	전용 74㎡	5억8,000만원	6억4,000만원	약 10.3%

(표 2) 최근 공공분양 단지 사전청약 vs. 본청약 분양가 비교 (출처: LH·지자체 발표, 2024~2025년 진행 사례)

위 표에서 알 수 있듯, 본청약 확정 분양가는 대체로 사전청약 추정가 대비 10% 내외로 인상되는 모습을 보이고 있습니다. 고양창릉 역시 공사비 상승률 등을 고려하면 이와 비슷한 수준 또는 그 이상으로 분양가가 책정될 가능성이 큽니다. 청약 예정자라면 본인의 예산 한도를 미리 검토하고, 금리변동 리스크를 줄일 방법(고정금리 대출, 자금마련 시점 조율 등)을 마련하는 것이 좋습니다.

 

마무리하며

고양창릉 3기 신도시 첫 본청약은 2025년 1월 31일 전후로 본격화될 예정이며, 사전청약 당시와 비교해 분양가가 인상될 가능성이 높지만 여전히 주변 시세 대비 저렴하게 공급됩니다. 비아파트 소유자도 무주택 자격으로 청약할 수 있는 제도 변경, GTX-A 노선과 고양은평선 등 대형 교통호재, 이미 조성된 원흥지구 인프라 활용성 등 다양한 이점이 복합적으로 작용해 경쟁이 매우 치열할 것으로 예상됩니다.

특히 사전청약 포기나 부적격 처리가 된 물량이 일정 부분 일반 분양으로 전환됨에 따라, 예상보다 추가적인 물량이 나올 수 있다는 점도 주목해볼 만합니다. 그러나 최근 사례를 보면 사전청약 대비 본청약 확정 분양가가 10% 이상 오르는 경우가 많아, 자금 계획을 면밀히 세우지 않으면 계약금·중도금·잔금 부담이 커질 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 중장기적으로 GTX-A 역세권의 혜택, 신도시 내 생활환경 개선, 서울 주요 도심 접근성 등을 고려하면 고양창릉지구는 매력적인 주거 선택지로 자리매김할 전망입니다. 청약 대기자라면 가점, 추첨제, 자금 마련 가능성 등 다양한 변수를 종합적으로 검토해 본청약 일정을 놓치지 않도록 준비하는 것이 바람직합니다. LH가 내놓을 세부 공고문과 분양가 확정 정보를 꼼꼼히 확인한 뒤, 실제 청약 신청 절차를 진행하시기 바랍니다.